dsr 40% 계산법과 연봉별로 상환가능액 알아보기

올해 1월 1일부로 적용하는 DSR 2단계 규제로 신용대출로 집 사는 것이 서실상 어려워졌습니다. DSR이 신용대출의 원금까지 총상환액에 포함하기때문인데요!

DSR 계산법과 연봉별 상환가능액이 얼마인지 알아보겠습니다.

DSR 40% 적용시 대출상환 가능액

연봉별 DSR 40% 계산 대부분 내 연봉에서 DSR 40%가 적용되면 월 얼마까지 갚을수 있냐를 궁금해하실것 같은데요! 간략하게 정리해보겠습니다.
  • 연봉 3000만원: 연간 1200만원까지 대출상환가능 (월 100만원)
  • 연봉 4000만원: 연간 1600만원까지 대출상환가능 (월 133만원)
  • 연봉 5000만원: 연간 2000만원까지 대출상환가능 (월 166만원)
  • 연봉 6000만원: 연간 2400만원까지 대출상환가능 (월 200만원)
  • 연봉 7000만원: 연간 2800만원까지 대출상환가능 (월 233만원)
  • 연봉 8000만원: 연간 3200만원까지 대출상환가능 (월 266만원)
  • 연봉 9000만원: 연간 3600만원까지 대출상환가능 (월 300만원)
  • 연봉 1억 : 연간 4000만원까지 대출상환가능 (월 333만원)
이렇게 각 연봉별로 DSR 40%적용 시 월 상환액이 얼마인지 알아봤는데요! 그렇다면 내 연봉에서 얼마까지 대출이 가능할까요?

연봉별 가능한 대출총액

기존에 대출(신용대출, 카드론, 전세보증금 담보대출, 기타대출 등등)이 전혀 없을 경우, 주택담보대출 30년 3.5% 원리금균등으로 대출가능금액을 계산해보겠습니다.
  • 연봉 3000만원: 2.2억
  • 연봉 4000만원: 2.9억
  • 연봉 5000만원: 3.7억
  • 연봉 6000만원: 4.4억
  • 연봉 7000만원: 5.1억
  • 연봉 8000만원: 5.8억
  • 연봉 9000만원: 6.6억
  • 연봉 1억 : 7.4억
이 계산은 순수 주택담보대출 기준으로 대출가능액을 계산해봤는데요! 만약 신용대출을 추가로 받게되어도 이 금액대로 대출이 가능할까요?

결론부터 말씀드리자면 신용대출 받으면, 주담대는 반토막 납니다. 왜 이렇게 되는지 예를들어 설명드리겠습니다.

신용대출을 포함한 DSR 계산법

만약 내가 연봉 5000만원이라면 연간 대출상환가능금액은 2000만원이지만, 신용대출 5000만원 이용시 연간 대출상환가능액이 1000만원으로 줄어듭니다.

올해부터 신용대출 만기를 5년으로 계산하기때문에 신용대출 5천만원은 연간 대출상환가능액에서 절반인 1000만원이 되는데요.. 이렇게되면서 주택담보대출 가능금액이 3.7억에서 1.8억으로 줄어듭니다.
  • 2000만원 - 1000만원(신용대출 5천만원 / 5년) = 1000만원
따라서 최대한 많이 대출해서 집 매수하려면 기존에 받았던 신용대출이나 카드론 등을 모두 상환한 후에 주택담보대출을 받는 것이 유리합니다.

DSR적용에 담긴 정부의 의도

단순히 생각해보면 신용대출로 집을 사지말라는 뜻이라는게 느껴집니다. 쉽게 생각해보면 DSR은 본인의 소득에 원리금비중이 40%를 넘지말라는 것인데 주담대의 경우 일반적으로 30~35년납으로 계산되는 반면 신용대출의 경우 5년으로 계산되기때문에 신용대출을 받으면 더많은 주담대를 포기해야 됩니다.

연봉1억정도 넘으면 신용대출껴서 집살권리를 주겠다는 의도로 풀이되는데요~ 올해 1월1일 이후 대출 총액 2억 이상일때, 7월1일 이후부터는 대출 총액 1억 이상일때 DSR 40% 적용되기 때문에 시간이 지날수록 저연봉자들의 내집마련은 쉽지않아보입니다.


총 대출액 2억 초과의 기준은 쉽게 투기과열지구 기준 LTV40%로 놓고보면 5억이 넘는 아파트를 주담대를 끼고 사려면 무조건 해당되고 7월부터는 2.5억이 넘는 아파트를 사려면 해당되는 것을 알수있습니다.

저축은행·카드사 등 제2금융권은 좀더 수월하지않나 라고 생각하시는 분들도 계실겁니다. 물론 10%정도 여유있는 DSR 50%수준이지만 1금융권보다 금리가 높은 상황에서 10%가 얼마나 도움될지 의문입니다.

DSR 규제란 이 비율에 한계를 정해 놓고 ‘갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다’는 게 핵심입니다. 연봉별로 제한적인 대출이 가능하니 앞으로 전략은 단순해집니다.

DSR시대 내집마련 전략

  • 보금자리론을 이용한 6억이하 아파트 매수
  • 가용한 자본으로 갭투자
전세대출은 오히려 최대 7억까지 늘어난다고하니 DSR 규제로 인해 부담스러운경우엔 갭투자를 활용할 수 있을것입니다. 타인의 대출을 이용하는 방식이죠!


작년 서울 매수 절반이상이 갭투자였다는데 아마 앞으로는 갭투자비중이 더욱더 늘어날 것으로 보입니다. 올해 전세대출은 DSR에 포함하지않겠다고 우선 공표했으니 내년부터는 갭투자가 이끄는 실수요장이 펼쳐지지 않을까 조심스레 생각해봅니다.

무주택자라면 여력이 된다면 DSR 규제를 받지않는 보금자리론으로 6억미만 아파트 매수하거나 그게어렵다면 갭투자를 고려해보시기 바랍니다. 이제 올해 7월부터 고소득자, 현금부자들만 매수가능한 시기가 옵니다.

DSR 규제로 인해 대출한도로 중저가 아파트들의 수요는 점점 높아질 것이므로 무주택자라면 보금자리론을 이용하여 올해는 꼭 내집마련 하시길 추천드립니다.
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