보금자리론 신용대출 순서가 중요한 이유

아마도 대출없이 내집마련 할 수 있는 사람은 거의 없을 것입니다. 보통 보금자리론과 신용대출을 최대한 받은 후 적금 등의 목돈으로 내집마련을 하는데요!

보금자리론 대출 이후 다른대출이 가능한지 궁금해하시는 분들이 많은데 특히 신용대출을 먼저 받아야할지 보금자리론을 받고 신용대출을 받아도 되는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

아래에서 속 시원하게 보금자리론가 신용대출 순서에 대해 알려드리겠습니다.

보금자리론과 신용대출 순서

보금자리론과 신용대출 순서에 대해 궁금해하는 분들이 참 많습니다. 그 이유는 신용대출 한도 때문인데요!

보금자리론+신용대출 조합으로 내집마련을 하겠다하시는 분은 신용대출을 먼저 받아야 합니다. 이미 보금자리론을 신청한 상태라면 서둘러 신용대출을 신청을 하시기 바랍니다.

신용대출을 먼저받아도 보금자리론은 DTI를 적용하기 때문에 대출이 원활히 진행되는데요! 보금자리론을 받은 상태에서 신용대출을 받으려고 하면 DSR이 적용되기 때문에 신용대출을 먼저 받아야 합니다.

DTI와 DSR의 차이

이 말을 제대로 이해하기 위해서는 간단하게 DTI와 DSR에 대해서 알아야 합니다.
  • DTI : 총부채 상환비율
  • DSR : 총부채 '원리금' 상환비율
DTI와 DSR의 가장 큰 차이점은 원리금(원금+이자)입니다.

DTI는 신용대출 기준으로 이자X12개월로 계산하지만, DSR의 경우 원금과 이자가 모두 계산되어 신용대출 한도 계산 때 불리할수 밖에 없습니다. 

연봉 4천만원 직장인 예

예를 들어 연봉 4,000만원 직장인 A씨가 조정 대상지역내 5억 원 하는 아파트를 보금자리론+신용대출로 구입하는 상황을 가정하여 설명드릴께요!
  • 연봉 4,000만원 직장인 A씨
  • 경기도(조정지역) 5억 원 아파트 구입 예정
  • 보금자리론(LTV 70%) : 3억 5천 만원 희망
  • 신용대출(연봉 100%) : 4천 만원 희망
다행히 제가 계산을 해보니 직장인 A씨가 원하는 대출을 다 받을 수 있었습니다. 그렇다면 신용대출과 보금자리론 중 어느 것을 먼저 받으면 되는지 알아보겠습니다.

1) 신용대출을 먼저 받았을 경우

신용대출을 연봉 100%인 4천 만원을 먼저 받은 상황에서 보금자리론 3억 5천만원 대출을 신청하면 연간 부채상환액은 약 2,070만원정도 됩니다.
  • 신용대출+보금자리론 연간 상환액 : 2,070만원
  • 신용대출(4천만원) 1년 이자 : 약 180만원
  • 보금자리론(3억 5천만원) : 약 1,890만원
  • └30년만기, 금리 3.5%, 원리금상환 방식
조정지역(서민실수요자 기준) DTI 60% 적용되어, 연봉 4천만원 직장인 A씨의 DTI=2,400만원으로 신용대출을 받아도 보금자리론 대출 간 문제없이 진행될 것입니다.

단, 개인 신용점수 문제 등은 고려하지 않았습니다. 현금서비스, 카드론, 리볼빙, 신용카드 연체 등의 기록이 있을 경우 보금자리론 신청이 부결될 수 있습니다.

2) 보금자리론부터 먼저 받았을 경우

앞선 상황과 달리 보금자리론(3억 5천만원)부터 신청했다고 가정해보겠습니다. 보금자리론은 DTI 60% 적용되어 직장인 A씨는 연간 부채상환액 2,400만원까지 대출이 가능합니다.

보금자리론 신청금액인 3억 5천만원의 연간 부채상환액(조건은 1번과 동일)은 약 1,890만원으로 2,400만원-1,890만원=510만원 여유를 두고 진행이 됩니다.

문제는 2억원 이상 대출을 한 상태이기 때문에 신용대출을 추가로 할 경우 DSR 40%가 적용됩니다. 2022년 1월부터 2억원 이상 대출한 차주에게 DSR 2단계가 적용됩니다.

그렇다면 직장인 A씨에게 DSR 40%가 적용되어, 연간 원리금상환액이 1,600만원 한도내에서 대출이 가능하게 되는데 이미 보금자리론을 통해서 1,890만원의 한도를 소진한 상태가 되어 추가 신용대출을 불가능하게 됩니다.
  • DSR 40% - 보금자리론 연간 원리금 상환액
  • 1,600만원 - 1,890만원 = -290만원(신용대출 불가)

결국 DSR 2단계(40%)가 적용되는 조건인 '2억원 이상의 대출'을 먼저 하느냐, 나중에 하느냐로 보금자리론과 신용대출 가능여부가 달라집니다.

인생에 있어서 가장 큰 쇼핑을 한다고 생각하시고, 철저한 자금계획과 계산 속에서 원하는 내집마련 하시길 진심으로 응원하겠습니다.

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