비조정지역 대출 거주의무와 비과세 조건

올해도 부동산 시장은 대출규제로 쉽지않아보입니다. 그나마 비조정지역이 투자 가능한 지역으로 여겨지는데요! 비조정지역 매수 또는 분양 시 대출 거주의무와 비과세 조건은 어떤게 있는지 알아보겠습니다.

1. 2022년 달라지는 비조정지역

  • 총 대출액 2억원 이상 DSR 2단계 적용
  • (주택담보대출, 신용대출, 카드론 등)
  • 규제/비규제 지역여부 상관없이 적용
원래 올해 7월부터 적용 예정이었던 DSR2단계 적용이 1월 1일부로 조기 시행됨에 따라 규제지역 여부에 상관없이 총 대출액 2억원 이상의 경우 DSR 2단계가 적용됩니다.

DSR 2단계가 적용되면 차주단위 DSR 40%를 적용받게 되는데요! 규제지역 여부에 상관없이 적용되기 때문에 비조정지역도 예외일수 없습니다.

만약 연봉 4000만원 직장인이 6억원의 대출을 받게되면 주택담보대출 만기를 최장 30년(3.5%)로 잡아도 올해부터는 최대 3억원까지만 대출이 가능합니다. 대안으로는 DSR 적용을 안받는 보금자리론이 있어서 실제로는 최대 3억 6천만원까지 가능하지만..

DSR 40% 적용이 되면 주택담보대출까지는 가능하지만, 신용대출은 원금+이자로 반영되어 실질적으로 일으킬수 있는 대출액이 5천만원~1억원으로 줄어들게 됩니다.

결국 올해부터는 비조정지역도 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합하여 총 대출액 2억원 이상 되면 예외없이 DSR적용이 된다는점! (단, 보금자리론은 DTI 적용)

2. 비조정지역 대출 거주의무

  • 비조정지역 대출 거주의무 : 없음
많은 분들이 헷갈려하시는 부분이 대출을 받게되면 거주의무가 생긴다는 것에 비조정지역도 거주의무가 있지않냐고 생각하십니다.

결론부터 말씀드리자면 비조정지역 거주의무는 없습니다. 다만, 비과세 조건을 충족하기 위해서는 2년 거주를 해야하는데요! 비과세 부분에 대해 좀더 자세히 알아보겠습니다.

3. 비조정지역 비과세 조건

  • 무주택자 : 비조정지역 2년 보유
  • 유주택자 : 비조정지역 2년 거주 및 보유
비조정지역은 2년 보유만 하면 비과세 조건을 충족하게 됩니다. 매매가 12억 이하일 경우 2년만 보유하면 비과세를 받을수 있는데요!

만약 비조정지역 분양권을 2개 가지고 계신 분이라면, 1개는 2년 보유하고 다른 1개는 2년 거주 및 보유를 해야 비과세 대상이 됩니다.

그리고 최근 부동산시장이 과열되면서 비조정지역에서 조정지역으로 바뀌게 된 경우(계약 할 때는 비조정지역이었지만, 잔금일이 조정지역이라면) 잔금일을 기준으로 조정지역에 해당되어 거주 2년을 채워야 비과세 적용됩니다.

또한, 결혼 예정인 상태에서 비조정지역에서 1주택을 가지고 있는 남녀가 결혼을 하게되면 1가구 2주택이 되어 비과세를 받기 위해서는 다른 1주택에서 2년 거주를 해야하는데요~ 이런 상황때문에 결혼 및 혼인신고를 미루고 있는 커플도 있다고 합니다.

부동산 정책과 규제가 쏟아지면서 웃지못할 일들이 생겨나고 있는데요~ 아파트 공급이 원활하게 이뤄져서 주택 수급문제가 해결되어 가격안정화가 되었으면 좋겠습니다.
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