1주택자 처분서약 후 당첨 시 기존 주택 매도 과정

무주택자들도 분양 받기 힘든 요즘 1주택자가 청약에 성공하기 위해서는 기존 소유주택 처분서약을 통해 실낱같은 추첨의 기회를 얻어야하는데 당첨의 그날을 생각하면서 기존 소유 주택을 매도하는 과정에 대해 알아보겠습니다.

글 순서는 기존 소유주택 처분 서약 의미와 6개월 이내 기존 소유주택을 매도했을 때와 매도하지 못했을 때 그리고 매도하지 못한 사유가 있을 때로 나눠서 함께 알아보도록 하겠습니다.

1. 기존 소유주택 처분 서약

  • 입주가능일로부터 6개월 이내 기존주택 처분 완료
  • 현실은 매도계약서와 신고필증 없이는 입주 불가
부동산 경기가 과열되면서 대부분의 도시들이 조정지역에 선정되었고, 무주택자 외에는 청약의 기회가 거의 없다시피 된것 같습니다. 그럼에도불구하고 1주택자는 기존 소유주택 처분서약을 통해 도전해볼수있는데요

어쨌거나 1주택자로서 청약에 당첨되었다면, 서약한 대로 기존 주택은 '입주 가능일로부터 6개월 이내' 기존 소유 주택의 소유권 처분을 완료해야 합니다. 

여기서 '입주 가능일로부터 6개월 이내'의 의미를 잘못 해석하여 "6개월 여유가 있으니 입주 후에라도 매도하면 되겠지?"라는 생각으로 입주를 마냥 기다리다가는 큰일 날수 있습니다.

왜냐하면 최종적으로 입주를 위해서는 기존주택 매도계약서와 신고필증이 필요하기 때문입니다. 사업주체에서 요구하는 서류를 제출하지않으면 내집 키(key)를 받지 못하니 무조건 기존 집을 팔아야 합니다.

사업주체 입장에서도 매도하기로 했던 사람이 입주 후에 갑자기 무슨 사정이 생겼다니, 다른 말을 할수 있기때문에 사전에 이런 상황을 정리해서 입주받고 싶은 마음이 이해가 갑니다.

2. 입주 전 기존주택 매도했을 경우

  • 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고
  • 부동산 등기 특별조치법 제3조에 따른 검인
기존 소유주택 처분서약을 하여 청약에 당첨된 경우 입주예정일 이전에 소유 주택의 소유권 처분 계약을 했다면 신고 또는 검인을 해야 합니다.

가. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조

제3조(부동산 거래의 신고)

거래당사자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등(권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)군수 또는 구청장(이하 "신고관청"이라 한다)에게 공동으로 신고하여야한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 대통령령으로 정하는 자의 경우(이하 "국가등"이라 한다)에는 국가등이 신고를 하여야 한다.

굉장히 길게 나와있는데, 요약하자면 부동산 공인중개사를 통해서 거래하면 실거래 신고를 하기 때문에 크게 신경쓰지 않아도 된다는 것입니다. 다만, 실거래 신고를 한달 가까이 채워서 신고하는 경우가 있기 때문에 매도 거래시에 공인중개사에게 빠른 처리를 부탁하면 되겠습니다.

나. 부동산 등기 특별조치법 제3조

제3조(계약서등의 검인에 대한 특례)

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 다음 각 호의 사항이 기재된 계약서의 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장,군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출하여야 한다.

검인은 물건이나 서류를 확인했다는 의미로 도장을 찍는 일을 말하는데요. 매도 거래 시에 공인중개사를 통해서 하지 않을 경우(직거래의 경우) 직접 검인신청을 통해서 검인을 받아야 합니다.

검인신청 방법은 부동산 거래계약 신고서, 신분증과 참고서류(계약서 원본)을 가지고 시,군,구청 지적과에 방문하면 됩니다. 지적과에 부동산 거래계약 신고서를 제출하여 검인도장을 받으면 검인이 완료됩니다.



3. 기존주택 매도 못한 경우(사유 없음)

  • 입주가능일로부터 6개월이내 처분 미이행 시 공급계약이 해지
가장 우려스러운 부분이기도 하고, 적정가를 받아야하는데 기존 소유주택을 매도하지 않으면 입주가 불가능할 뿐만아니라 공급계약이 해지되다보니 울며겨자먹기로 급매로 내놓으시는 분들이 많습니다.

해당 단지의 입주 시작일이 정해지면 그때부터는 발에 땀이나도록 부동산을 돌면서 계속 확인을 해야합니다. 시간이 줄어들수록 아쉬운 쪽은 처분서약 1주택자니깐요.. (흑흑)

만약 입주예정일로부터 6개월 이내 기존 소유주택 처분이 이뤄지지 않았다면, 아래와 같은 불이익을 받게 됩니다.
  1. 공급계약 취소 및 과태료 500만원(고의로 회피 시 벌금 3천만원 또는 징역 3년이하)
  2. 중도금 대출 회수 및 주택 관련 대출 3년간 실행 제한
  3. 개인신용 평가점수 감점 적용
기존 주택을 처분한다는 약속을 해서 당첨된 분양아파트라지만, 정말 어떻게든 매도해보려고 했는데 못 팔아서 공급계약이 해지된다면 얼마나 속상할까요?

사유가 있다면 입주예정일로부터 6개월 이내 매도가 완료되지 않아도 소명을 통해 불이익을 받지 않을수 있습니다. 공급계약이 취소되지 않게 할수도 있다는 의미입니다.

4. 기존주택 매도 못한 경우(사유 있음)

기존 소유주택을 매도하지 못한 경우는 입주도 불가능한 상태가 됩니다. 따라서 입주 지연에 따른 이자를 계속 내야하는데, 어쨌거나 공급계약 취소만큼은 막아야 하지 않을까요?

따라서 기존주택을 매도하지 못한 사유에 대해 건설사에 소명을 해야합니다. 소명이 받아들여지면 입주기간을 연장받을수 있는데요! 연장을 받더라도 통상 2~3개월 입주지정기간 후에는 지연이자율이 셉니다..

소명방법은 까다롭다 정도만 알려져있는데요! 아마도 많은 분들이 해당사항에 없다보니 그런것 같기도 합니다. 대략적으로 알려진 사유로는 해외 체류, 출국 등 국내에 있지못할 사유가 가장 많으며, 급매로 내놓았으나 팔리지 않았다는 사유 등은 건설사와 긴밀히 협조하여 소명하는 방법 외에는 없을것 같습니다.

5. 기존주택 매도가 아닌 증여도 가능

기존 소유주택의 입지가 좋거나 재개발, 재건축 등의 호재가 남아있을 경우 신규분양 아파트도 좋지만, 기존 주택이 아까울수가 있습니다. 이럴경우에는 매도가 아닌 증여를 생각해볼수 있습니다.

증여 또한 주택 처분의 방법이기 때문에 가능한데요! 다만, 기존 소유주택을 입주자 모집공고일 당시 세대원에게 매매 또는 증여하는 것은 허용되지 않습니다 (???)

입주자모집공고일 당시 세대원이 아닌 자에게의 매매 또는 증여는 처분으로 인정된다라고 되어있습니다. 즉, 세대원이 아닌 가족, 친인척, 지인 등은 가능하다는 것이죠!

이렇게해서 1주택자 처분서약후 당첨시 기존 주택 매도과정에 대해 알아봤습니다. 법률에서 정한대로 입주 후 6개월 이내 매도가 완료되어야 하지만, 건설사 측에서 매도 계약서와 신고필증이 없을 경우 입주 자체를 못하게 막으니 당첨 후에는 좀더 빠르게 움직여서 기존 주택을 매도하시길 추천드립니다.
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