오피스텔 매매시 주의사항 핵심요약(주거용 주택용)

 
아파트 값이 올라도 너무 올라버려 실거주 수요까지 오피스텔로 몰리고 있는 실정입니다. 오피스텔의 가장 큰 장점은 아파트와는 달리 주택담보대출비율(LTV)가 70%까지 받을수 있다는 점인데요!

하지만, 정부가 10월에 발표한 '가계부채 관리 강화방안'을 보면 오피스텔, 주상복합, 상가 드으이 비주택 담보대출에도 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하기로 했습니다.

2. 오피스텔 매매 전 자금계획

이렇게 오피스텔 마저도 대출규제에 포함되면서 자금계획이 확실하지 않다면 섣불리 매매하는 것은 정말 위험하다고 생각이 드는데요! DSR은 모든 가계대출의 1년치 원리금상환액을 연소득으로 나눈 값입니다.

쉽게 말해 연간 원리금상환액이 연봉의 40%를 넘으면 추가대출이 안된다는 이야기인데요~ 예를들어 연봉 5천만원의 직장인이 서울의 7억 오피스텔을 구입할때 DSR 40%가 적용되면 주담대는 2억 8천만원까지 받을수 있습니다.

 
그러나 이미 5천만원의 마이너스통장이 있다면 5천만원 줄어든 2억 3천만원만 받을수 있습니다. 뿐만아니라 내년 7월부터는 1억 7천만원으로 감소해서 결국 대출가능금액은 총 1억 1천만원이 됩니다.

결국 빠른 판단과 확실하 자금계획 하에 오피스텔을 구입해야 하는데요! 특히 1금융권인 은행의 경우는 작은 틈조차 없기 때문에 2금융권, 캐피탈, 저축은행, 보험사 등을 통해 신용등급 하락없이 한도를 미리 체크해보는 것을 추천드립니다.

3. 오피스텔 매매시 주의사항

대출가능 자금과 현재 내가 가지고 있는 자금으로 오피스텔을 매매하기에 충분하다는 판단이 들었다면, 이제부터는 오피스텔에 대해 공부를 해야합니다.

1) 오피스텔 용도와 세금

오피스텔은 용도에 따라 주거용과 업무용으로 나뉘게 됩니다. 주거용 오피스텔의 경우는 (상황에 따라) 주택으로 인정받고, 업무용 오피스텔은 주택수에서 제외됩니다.

주택수에 산정되는 것이 왜 중요하냐?라고 물으실수 있는데요. 바로 세금 때문입니다. 오피스텔을 취득할 당시에는 이것이 주거용인지 업무용인지 알수없기 때문에 일괄적으로 4.6%의 취득세율이 적용됩니다.(1억원 이하 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외)

하지만 20년 8월 12일 이후 주거용 오피스텔을 취득하고, 다른 주택을 추가로 구입하게되면 취득세가 중과(표준세율보다 더 내야함)됩니다. 2주택자의 길을 걷고자 마음 먹으셨다면 매도시에도 양도소득세를 내야하고, 조정대상지역의 경우 양도차익의 50%를 세금으로 내야 합니다. 그리고 2주택자는 종합부동산세 대상이 됩니다.

그러면 업무용 오피스텔은 세금이 어떤지 궁금하실텐데요! 업무용 오피스텔의 경우 취득세는 낮지만, 재산세가 높은 편입니다. 세금 계산 체계가 다르기 때문인데요~ 주거용은 주택분의 재산세만 내면 되지만, 업무용 오피스텔의 경우 건물과 도지분의 재산세를 따로내기 때문입니다.

구 분	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
장점	낮은 재산세	낮은 취득세
단점	양도소득세 중과	부가가치세

결론적으로 주거용으로 매매할 경우 재산세는 낮지만, 양도소득세 중과와 종합부동산세 대상이 될수 있고, 업무용의 경우 취득세는 낮지만 부가가치세를 내야 합니다.

오피스텔이 주거용도 가능하고, 업무용도 가능하다보니 세금문제가 복잡하게 느껴지는 것은 어쩌면 당연한 일이지도 모르겠습니다만, 아주 중요한 일이기 때문에 매매 전 반드시 전문가 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.

종종 양도소득세 중과가 두려운 오피스텔 주인들이 세입자들에게 전입신고를 하지말라고 하면서 영업용으로 신고하는 경우가 있는데요~ 이럴 경우 임대료에 대한 세금혜택을 누릴수 없으니 잘 확인해보시기 바랍니다.

2) 전용면적

저도 오피스텔 매매에 관심이 있어서 최근 오피스텔 모델하우스에 들렀습니다. 하지만 아파트와 같은 84㎡인데도 불구하고 오피스텔 내부 공간이 너무 비좁아서 당황스러웠던 경험이 있습니다.

아파텔(아파트+오피스텔)이라고 불리는 주거용 오피스텔이 잇달아 높은 청약 경쟁을 기록하고, 상대적으로 대출규제가 덜해 자금이 부족한 신혼부부, 젊은 층에게 아파트 대체재로 각광받고 있는데요!

구분	아파트	오피스텔
근거법	주택법	건축법
실사용면적	전용+서비스면적	서비스면적 없음
분양면적	공급면접(전용+주거공용)	계약면적(공급+기타공용)
전용률	80% 안팎	50% 안팎
㎡당 분양가	분양가/공급면적	분양가/(공급+기타공용면적)

이렇게 공간의 차이가 발생하는 이유는 바로 전용면적에 있습니다. 전용면적에는 포함되지 않는 서비스 면적으로 제공되는 발코니가 오피스텔에는 거의 없기 때문인데요~ 아파트의 경우 대부분 발코니 확장을 통해 실사용면적이 25~40㎡가 늘어나기 때문에 차이가 발생합니다.

3) 높은 관리비

오피스텔 관리비는 동일 면적의 아파트 대비 약 10만원 정도 높은 것으로 알려져있습니다. 특히 원룸과 비교했을때 그 차이는 더욱 커지는데요~ 오피스텔 관리비가 비싼 이유는 앞서 살펴본 분양면적과 관련있습니다.

관리비 산정을 분양면적 기준으로 하면서, 오피스텔은 발코니가 없기 때문에 열효율이 상대적으로 낮아 난방비가 높게 나온다는 단점이 있습니다.

 
뿐만아니라 아파트는 주택법의 규제를 받고 있는 반면, 오피스텔은 건축법을 적용받고 있어서 관리비에 대한 규제가 없다보니 상대적으로 높은 관리비가 나와도 어쩔수 없는데요!

최근들어서 난방효율이 뛰어난 오피스텔이 나오고 있기 때문에 큰 걱정할 사항은 아니지만 예전 오피스텔의 경우는 난방에 대해 생각해볼 필요가 있습니다.

그래서 오피스텔을 구입하기로 마음 먹었다면 주변의 다른 오피스텔을 통해 관리비를 비교해보는 것이 중요합니다. 대부분 주변 지역과 비슷한 관리비를 내기 때문인데요~ 관리비에 대한 조사도 꼭 해보시기 바랍니다.

4) 임대사업자 유무

만약 매수자와 매도자 모두 임대사업자라면 오피스텔 매매가 포괄적 양수 양도로 취득할수 있기때문에 용이할수 있습니다. 하지만, 한쪽만 임대사업자라면 임대와 관련된 사항을 짚어볼 필요가 있습니다.

바로 의무임대기간이 얼마 남아있는지, 부가세와 취득세 감면 등에 대해서도 확인해봐야 합니다. 주거용으로 사용하고 있다해도 매매시 건물분 부가가치세가 발생될수 있습니다.

만약 매도인이 일반임대업자로 등록해 부가가치세 환급을 받았다면, 매매 대금 외에 매수인으로부터 건물분 부가가치세를 별도로 받아 세금계산서를 발행해주면 매수인은 세금계산서를 근거로 국세청에 부가가치세 환급 신청이 가능합니다. 이부분은 세무전문가를 통해 부가가치세를 어떻게 처리할지 매매 계약 전 사전 협의가 필요합니다.

5) 등기부등본 확인

마지막으로 오피스텔 등기부등본을 열람해 [갑 구] 소유권에 관한 사항, [을 구] 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 체크해야 합니다. [갑 구]에 가등기, 가압류, 가처분, 예고 등기 등이 설정돼 있다면 가급적 거래를 하지 않는 것이 좋습니다.

이 오피스텔 아니면 내가 당장 살수없다라는 상황이면 모르겠지만(사실 그 경우 더 중요합니다) 매매 자체를 보류하거나 말소 가능한 여부를 체크해야 거래 사고를 사전에 예방할수 있습니다.

그리고 [갑 구]에 소유권을 제한하는 권리가 없다면, [을 구]를 확인해 전세권, 근저당권설정 등 소유권 이외의 권리에 대해 인수 또는 말소여부를 특약사항란에 기재해 혹시 모를 분쟁의 소지를 예방하는 것이 좋습니다.

오피스텔은 주거도 가능하고, 업무도 가능하기 때문에 확인해야할 사항들이 상당히 많습니다. 아파트와 다르기도 하고, 세금문제가 복잡하기 때문에 꼼꼼히 따져가면서 매매 하시길 추천드립니다.